인수위가 이명박 대선공약을 벌써부터 흔들기(?) 시작한다
- 종부세 기조는 09년까지 가지고 간다
- 재건축 이익환수제는 더 강화한다
- 대출규제는 더 확실하게 한다.
곽승준 정책기획팀장 인터뷰서 밝혀
“총부채상환비율(DTI)·주택담보인정비율(LTV)는 계속 유지하고 더 세게 할 수도 있다. 금융정책으로 집값을 잡는 것이 제일 효과적이다. 세금 인하 전에 DTIㆍLTV를 확실히 관리할 것이다. 이후 양도세 등 인하하고 집값 상황 봐서 DTIㆍLTV를 더 조이거나 풀 거다.”
이명박 대통령 당선자의 정책기획팀장으로 정책 분야의 실세 중 실세로 꼽히는 곽승준 고려대 교수는 26일 서울경제신문과의 인터뷰에서 “새 정부의 부동산 정책을 확실히 알려 시장의 착각을 바로 잡겠다”며 이 같이 말했다.
그는 이 후보 당선으로 부동산시장이 불안하다는 질문에 “알고 있지만 집값 뛸 일은 없다”고 강조한 뒤 “선거에선 재건축 규제 완화나 세금인하 가 강조됐지만 규제 완화만하고 투기대책을 마련 안 하는 게 말이 안 된다”며 “차기 정부 부동산 정책은 ‘선(先) 안전핀 마련과 후(後) 규제 완화’”라고 말했다.
재개발·재건축 규제 완화에 대해서는 “공급확대를 위해 재건축 규제는 완화해야 한다”며 “개발이익 환수는 더욱 강력해 진다”고 말했다. 그는 또 “참여정부에서 한 재건축 소형 평형 의무화는 실패한 것 같다”며 “현금으로 이익을 환수해 서민용 주택이나 임대주택을 짓고 녹지도 확충할 것”이라고 말했다.
저 말대로라면 이명박의 부동산 정책은
노무현 정부의 정책계승이나 다름이 아니다
전혀 다른 정책을 기대했던 강남아점마들에겐
진짜 충격과도 같은 말이 아닐 수 없다
물론 저 말은 4월 총선 때문이기도 하다
실제 시장은 약간 들뜬 기분이다.
모델하우스를 찾는 소비자의 발걸음들이 많아지고 있고
건설업체에서는 최근 분양가 신청을 고가로 넣은걸 후회하지 않는 분위기다
그렇담 결국 부동산 시장은 어떻게 돌아갈까?.
내년 3~4월이 이명박 정책의 분기점이 된다고 본다
최근들어 부동산 담보대출의 고금리 현상은 계속 이어지고 있다
집값이 올라갔을떄는 그 부담이 별거 아니지만
주택가격이 하락할때는 그 부담이 피부로 와닿게 된다
부동산 대출 금리가 올 여름부터 상승추세를 탔기때문에
내년 3~4월이 되면 근 10개월이 된다.
매매거래가 활성화가 되어 호가가 조금이라도 올라간다는
신호가 보이지 않으면 그때부터 대출자들의 부담은 커진다
게다가 05년 이전 구입자들은 그나마 괜찮다
문제는 05년 이후 구입자들이다.
이들은 이미 마이너스 차익이 발생한 경우도 있다
물론 깔고 앉아 있으면 상관없다고 할 수 있지만
대출이자가 상승하고 대신 펀드 수익률이 올라가는
그들 입장에서 개같은 경우가 발생하면 하루하루 스트레스 지수가 급상승한다
수도권에 이런 사람들이 졸라 많다
이사람들이 거의 대부분 이명박을 찍었는데
내년 3~4월까지가 인내심의 한계가 아닐까 한다.
우짜되었던 이명박은 이들에게서 표를 날리지 않으려면
뭔가 획기적인 거래활성화 방안을 마련해야 한다.
주택매매란 크게 두가지다
1. 신규공급 (무주택이 => 유주택)
: 분가, 결혼, 상속, 증여 등이 이런 케이스
2. 평수늘리기 (유주택 => 우주택)
: 신분상승의 욕구
이런 맥락에서 볼때 거래활성화와 호가 상승을 유도하기 위해선
뭔가 솔깃한 매매 유도책을 마련해야 한다.
첫째가 세금과 유동성 제공
둘째가 개발효과
예측하건데 내년 총선 끝나면 반드시
강남 재건축 규제완화와 대폭적인 개발승인이 이루어진다
동시에 강북지역의 뉴타운 관련해서도 개발 호재를 꺼내는다.
또한 주택공급의 취등록세를 (현행 2.5%)를
인하하고 1가구 1주택의 양도세를 내린다.
(총선결과에 따라서 1가구 2주택도 내릴 가능성이 있다)
이럼 어케 되는가?.
연쇄반응이 일어나는데
먼저 강남 재건축 가치가 급상승 하면서
그 가치를 따라잡고자 강북(노원)과 강서 (양천), 분당등의
이전 수요가 매울화 한다.
양도세가 인하되므로 기존에 상승한 이익을
지니고 강남 입성을 노린다는 말이다
그렇담 노원, 양천, 분당의 매물을 받아주는 사람이 발생해야 하는대
이걸 누가 받아주게 될까?.
난 이명박이 지금 진행하고 있는
수도권 신도시 개발 일부를 중지 하거나 아님 연기시키는 방법을 쓸것으로 예측한다
송파신도시나 광교신도시 등이 연기되거나
아님 적어도 분양가 상승을 만들어 대기수요층을 막는다
이렇게 되면 신도시를 노리던 대상들이 (최근 청약통장 안쓰는 효과가 이것때문)
다시금 서울도심의 엘로칩으로 u턴하게 된다
이럼 앞서말한 매물을 받아주는 세력이 생기는 거다
이렇게 되면 전반적으로 거래량이 늘어나고 호가가 뛴다.
그럼 대출이자 부담을 느끼던 대상들이
안심을 하게 되고 부동산 관련 산업 종사자들이 이명박!! 구호를 외친다
(사실 이들의 구전효과는 대단하다)
문제는 이렇게 되었을떄 시장의 안정화 또는 지속발전 가능성이
어케 되냐는건데..
이건 필연적으로 수도권 집중화와 양극화를 초래하게 된다
고비용 저효율 구조를 말하는 것이고 사회통합을 저해하게 되는 거다
인구구조상으로도
2010년 부터는 부동산 경기가 꺽기는 시기인데
이명박의 정책대로라면 거품의 정점을 뒤로 계속 늦추는 것이 된다.
한국판 서브프라임 모기지 사태는
미국에 비해서 훨씬 심각하다
미국은 원금과 이자를 동시에 상환하는 방식이기 때문에
지금 연체율이 13~15%가 된다고 하지만
이미 20~30% 원금을 갚은 상태므로 그나마 낫다
게다가 미국은 고정금리가 많다
반면 한국은 모든 부동산대출이 이자만 먼저 내는 방식이다
연체율이 5%미만이라고 하지만 그건 이자만 내는 방식이기때문에 그런거다
원금은 고스란히 쌓여 있다. 게다가 DTI와 연계된 상품이 아닌경우는
원금은 소득으로 갚을 수 없는 지경이다. 또한 변동금리라서 더 리스키하다
결국 터지면 미국은 "아이고 아이고 " 하는 수준이지만
한국은 "....." 이러하다. 비명도 못지른다.
원칙대로라면 분양가 상한제와 DIT를 꾸준히 유지하면서
신규 수요자들을 대기수요로 묶어두고
기존 주택에 대한 조세제도를 유지해서
거품을 빼는 정책을 장기간 유지해야 한다.
이게 정답이다. 기존주택의 가격이 떨어지면서 매물이 나오면
자연스럽게 수요가 따라붙는그런 현상을 만들어야 한다
설사 당분간 거래가 좀 죽더라도 말이다
그런데 이명박은 거래를 활성화 시키면서 가격을 안정화 시키겠다고 한다
이는 거품을 냉장고에 넣어서 굳은 거품으로 만들겠다는 발상에 지나지 않는다
아무리 얼어서 딱딱해진들 거품은 거품이다.
암튼 내년 4월까지는
이명박의 부동산 정책 = 참여정부 부동산 정책 이 구도가 흔들리진 않는다
문제는 내년 총선이후 거래활성화의 브라이브가 걸린다는 것이지.
좀 객적은 소리지만
장기적으로 볼땐 서울의 자산을 정리하고
어디 한적한 시골로 이주한 사람들이 "잘했군" 소리를 듣는 시절도 올듯 하다.
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